Der Gesetzestext: § 7 Abs. 4 EStG
§ 7 Abs. 4 EStG regelt die lineare Abschreibung für Gebäude. Satz 1 sieht typisierte Jahressätze vor: 2 % für nach 1924 errichtete Wohngebäude und 2,5 % für ältere Gebäude.
Satz 2 des § 7 Abs. 4 EStG erlaubt jedoch ausdrücklich einen abweichenden, höheren Prozentsatz, wenn der Steuerpflichtige nachweist, dass die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer ist als die in Satz 1 typisierten 50 bzw. 40 Jahre.
„Beträgt die tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes [...] weniger als 50 Jahre [...], sind abweichend von Satz 1 als AfA die der tatsächlichen Nutzungsdauer entsprechenden Beträge anzusetzen."
BFH-Rechtsprechung zur kürzeren Nutzungsdauer
Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit Urteil vom 28.07.2021 (Az. IX R 25/19) klargestellt, dass für den Nachweis der kürzeren Nutzungsdauer jede sachgerechte Schätzmethode zugelassen ist – und insbesondere ein qualifiziertes Sachverständigengutachten. Das Finanzamt kann eine andere Methode nicht allein deshalb ablehnen, weil es eine eigene Schätzung für zutreffender hält.
Praktische Auswirkungen
Gelingt der Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer, erhöht sich der AfA-Satz entsprechend. Ein Satz von 4 % statt 2 % bedeutet bei einer Gebäude-AfA-Basis von 400.000 € eine Mehrabschreibung von 8.000 € pro Jahr – und damit eine Steuerersparnis von ca. 3.360 € jährlich (bei 42 % Steuersatz).