Was ist ein Restnutzungsdauergutachten?
Das Einkommensteuergesetz sieht in § 7 Abs. 4 EStG für Wohngebäude eine typisierte Abschreibungsrate von 2 % pro Jahr vor – dies entspricht einer angenommenen Gesamtnutzungsdauer von 50 Jahren. Diese pauschale Annahme berücksichtigt jedoch nicht den tatsächlichen Zustand, das Baujahr oder eventuelle Mängel eines konkreten Gebäudes.
Mit einem Restnutzungsdauergutachten weisen Sie gegenüber dem Finanzamt nach, dass Ihre Immobilie eine kürzere verbleibende wirtschaftliche Nutzungsdauer hat. Die Folge: Ein höherer AfA-Satz ist ansetzbar – legal und finanzamtssicher.
§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG erlaubt ausdrücklich eine kürzere Nutzungsdauer, wenn diese nachgewiesen werden kann. Der BFH hat dies zuletzt durch sein Urteil vom 28.07.2021 (IX R 25/19) ausdrücklich bestätigt.
Wann lohnt sich ein Gutachten?
Ein Restnutzungsdauergutachten ist besonders lohnend, wenn:
- Ihre Immobilie vor dem Jahr 2000 erbaut wurde
- Das Gebäude erkennbaren Sanierungsstau oder Mängel aufweist
- Der steuerliche Gebäudeanteil mindestens 200.000–300.000 € beträgt
- Ihr persönlicher Steuersatz mindestens 30–35 % beträgt
- Sie die Immobilie langfristig vermieten wollen
Typische Ergebnisse
In der Praxis gelingt es uns häufig, die verbleibende Nutzungsdauer auf 20 bis 35 Jahre zu belegen, was einer AfA zwischen 3 % und 5 % entspricht. Bei älteren Gebäuden mit hohem Sanierungsstau sind auch Werte über 5 % möglich.
Altbau (vor 1970)
Restnutzungsdauer oft unter 25 Jahren. AfA-Satz von 4–6 % oder mehr häufig erzielbar.
Gebäude 1970–1990
Restnutzungsdauer 25–35 Jahre. AfA-Sätze von 2,8–4 % typisch.
Gebäude 1990–2000
Restnutzungsdauer 30–40 Jahre. AfA-Sätze von 2,5–3,3 % oft erreichbar.